ハワイ不動産購入の知識

１．住宅ローン

居住者（市民権、永住権の持主。一部、ＥビザやＬビザの人でも可能）の場合、現在アメリカでも低めの住宅金利（30年固定で3.5％）となっており大変お得です。住宅ローンへの申し込みには、頭金20％、収入の証明（過去2年分のタックスリターン）と良いクレジットスコアが必要となります。頭金が20％に満たない場合は低ダウンペイメントのプログラムをご紹介させていただきます。また、初めて居住用の家を持たれる方には頭金補助プログラムもご紹介させていただきます。

非居住者（海外居住の外国人）の場合、頭金30-40％、金利は居住者の0.5％～1.5％ほどが上乗せとなります。本国での収入を証明する書類や、クレジットスコアの代わりに、取引銀行からのレターを作成していただく必要があります。

ローンの注意点：

·        金利は毎日変動しておりますので、その都度お問い合わせください。

·        非居住者用のローンは一部の銀行のみ取り扱っており、全ての銀行で可能というわけではございません。また、物件によってはローンができない場合があります。例：　訴訟の対象になっている物件、ロッジング・ユニット（フルキッチンのない、ホテルコンドなど）、リースホールドでリース期限が近い物件等。

 

2.　エスクローとは？

エスクローとは政府が認定した第三者機関で、アメリカでは不動産取引の際には通常エスクローを利用致します。売り手と買い手の中立的な立場で取引を進める役割の機関として、名義の移し変えを主に、登記日までの書類作成、税金や管理費等の日割り計算、手付金等の預かり等を担当致します。

３.　フィーシンプルと、リースホールド

土地の権利がついている所有権付の物件を「フィーシンプル」と呼びます。逆に、土地の権利がついていない物件は「リースホールド（借地権付）」と呼びます。フィーシンプルは土地のリース代やリース期限切れが発生しないため、将来にかけてご安心の上で所有していただける物件です。比べましてリースホールドは購入金額は大変魅力的ですが、購入する前に様々なリスクを確認する必要があります。

·        毎月のリース代

·        リース代の更新時（通常10年ごと）

·        リース期限

·        フィーの買取価格（売り出している場合）

他にも、将来フィーの売り出しの可能性はあるかどうか、リース期限が近い場合は切れたあとリースの更新の可能性があるかどうか等、エージェントから詳しい説明を事前にお受けいただきました上で、ご購入前に予め十分にシステムをご理解していただくことが重要となります。

４.　購入金額以外にかかるもの

買い手のクロージングコスト：　ローンの場合、クロージングコストの大半はローンに関わる費用となります。ローンの費用はお使いになるローンのポイント（％）によって大きく変わります。ローンをされない場合は、登記代、書類作成費、名義保険や、税金・管理費の日割り分、エスクロー代、公証費用など、全部あわせて、約＄2,000～3,000が必要となります。通常クロージングコストはローンに組み込めませんので、キャッシュをご用意いただく必要があります。

建物検査費用：　建物検査代は売り手は支払いませんが、必ず受けておかれることをおすすめ致します。費用は物件の規模により異なります。また、検査報告で発見された欠陥箇所を売り手が修理しない場合（As-Is）は、修理代がいくら必要かについて、エージェントに見積もりを出してもらいましょう。

公証費用：　買い手がハワイ在住で登記書類にサインできる場合、小額の公証費用はクロージングコストに入りますが、もし買い手が日本にいる場合は、エスクローから送られてきた書類を持参しアメリカ大使館でサインをしていただく必要がありますため、ハワイでサインをしていただくよりも多少費用が多めにかかります。

5.　フォークロージャーとショートセール

フォークロージャーとショートセールはお得な取引と思われがちですが、取引も交渉も大変難しく難航致します。ショートセールの80％はクローズできませんので、値段に飛びつくのは賢い方法とは言えません。多くの場合は、オーナーがローン返済だけでなく、管理費や税金も長期間に渡って未払いのケースが多く、買い手が払わされることがよくあり、他にも様々が問題があります。ハワイは他州と異なり、売り出し物件が少なく、ショートセールやフォークロージャーとなるとさらに少なくなりますため、その中からご希望の物件を探すのも容易ではありません。よって、通常の方法で売り出している物件（現オーナー様が売却希望の物件）をエージェントを通してできるだけ良い値段に交渉してもらい、検査の結果にも納得された上で、ベストな状態で物件の引渡しを受けるのが最も懸命な購入方法と言えます。

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